Qu'est-ce qu'une SCI ?

- Définition d’une SCI

La société civile immobilière (SCI) est une société ayant pour objet l’immobilier. Elle n’a pas de but commercial. Cela signifie que vous ne pouvez pas faire de l’achat-revente via une SCI.

Il s’agit donc d’une structure légale qui permet l’achat et la gestion d’un bien immobilier par au moins 2 personnes. Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales.

Ainsi, la SCI constitue une personne morale en tant qu’entreprise. C’est elle qui est propriétaire des biens. Cela peut éviter certains désavantages de l’indivision.

La société est créée avec un capital social de départ, elle est fractionnée en différentes parts qui sont réparties entre les différents associés.

La SCI n’échappe pas à l’impôt, mais elle permet de bénéficier d’un cadre juridique qui offre certains avantages fiscaux ou de faciliter les successions.

- Comment créer une SCI

La création d’une SCI peut se faire assez facilement et très rapidement.

Pour créer une SCI, il faudra définir :

• Qui sont les associés ? Qui sera le gérant ?
• Quels seront les statuts ?
• Quel est le montant du capital social ? Sera-t-il variable ou fixe ?
• Quels sont les apports (en nature ou en numéraire) ?

Une fois tous ces éléments définis dans les statuts, il faudra ensuite :

• Réaliser un enregistrement au centre des impôts
• Publier dans un journal d’annonces légales
• S’inscrire au Tribunal de commerce

Ce dernier pourra alors délivrer le KBIS de la SCI à l’issue de toutes ces formalités de création.

- Quels sont les intérêts de créer une SCI ?

Même si ce montage n’est pas la réponse à tout, la constitution d’une SCI procure des avantages de gestion, de transmission et de fiscalité dans certaines situations.

Le recours à ce type de société est très fréquent et très bien maitrisé par les notaires, experts comptables ou encore les banquiers.

Cela permet d’éviter également les blocages qui peuvent exister dans le cas d’une indivision sur un logement.

En contrepartie, cela occasionne quelques coûts supplémentaires et un peu plus de démarches administratives.

- Concernant les déclarations des revenus

Les associés devront choisir si les revenus de la société sont imposés à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).

Cette décision de régime fiscal impacte fortement la rentabilité de vos opérations d’investissement immobilier en SCI. Prenez donc bien le temps d’étudier les différentes options et de mesurer les impacts pour chacun des associés avant de faire un choix.

Par exemple, une SCI à l’IS pourra déduire l’amortissement du bien immobilier ou encore les frais d’achat comme les frais de notaire ou encore les frais d'agence des recettes, c’est-à-dire des loyers perçus. Ce qui permettra de réduire fortement l’imposition des premières années d’investissement.

- L’imposition sur la plus-value

Lorsqu’un appartement, une maison ou un immeuble appartenant à une SCI est vendu, l’imposition sur l’éventuelle plus-value immobilière réalisée va dépendre du régime fiscal de la société.

Pour une société à l’impôt sur le revenu, la plus-value sera taxée au prorata des parts des associés comme pour une vente immobilière d’un particulier

Pour une société à l’impôt sur les sociétés, la plus-value sur les immeubles vendus sera imposée comme une plus-value professionnelle. Elle sera calculée en fonction des amortissements comptables réalisés depuis son achat et il y aura aucun abattement pour durée de détention.

- En SCI, sommes-nous assujetti à la TVA ?

Certaines SCI sont assujetties à la TVA. Cela va notamment concerner certaines qui louent des biens à usage professionnel (cela va dépendre si les biens sont loués nus ou aménagés). Le taux de droit commun en vigueur de 20 % s’applique.

En revanche, une SCI pour des biens à usage d’habitation (location meublée ou nue) ou agricole n’est pas soumise à la TVA. Elle en est exonérée.

- Concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE)

La plupart des SCI ne payent pas la CFE.

Certaines sociétés civiles immobilières peuvent être soumises à la CFE, notamment les plus importantes qui génèrent plus de 100 000 € de recettes par an dans le cadre d’une imposition à l’impôt sur le revenu des associés et en location nue.